¿Cómo contabilizamos las obras de reforma de un inmueble que no es de nuestra propiedad, sino que está en régimen de cesión?

Estimada Nieves

Si el inmueble no es de vuestra propiedad, no podéis computar esos importes como inversión en inmovilizado, sino como dices en un gasto de grupo 6.

Un saludo
Santiago de la Rosa Moro

Habrá que diferenciar los importes destinados a la adquisición de bienes que no se incorporan definitivamente al inmueble cedido y aquellos otros que se incorporan al inmueble de una forma definitiva. De acuerdo con lo anterior, los primeros constituyen elementos patrimoniales que se reflejarán contablemente atendiendo a las normas generales existentes al respecto (Código de Comercio, TRLSA, PGC y teniendo en cuenta la consulta nº 4 del BOICAC nº 13, de mayo de 1993).

El tratamiento contable de los bienes que se incorporan definitivamente al inmueble cedido según la consulta citada, indica que los gastos de acondicionamiento realizados en un inmueble cedido, en el que la empresa ejerce su actividad, se deben considerar gastos del ejercicio, al amparo del principio de prudencia incluido en la Parte I del PGC. Pudiendo ser “gastos de primer establecimiento”, e imputarse a resultados sistemáticamente en un plazo no superior a cinco años, sin superar en ningún caso el plazo de cesión, si se hubiesen producido con motivo del inicio de la actividad de la empresa o de una ampliación de su capacidad operativa.

Sin embargo, el objetivo de la imagen fiel exige un análisis de las circunstancias que puedan darse en este tipo de operaciones. Existen otras normas contables que pueden ofrecer una visión más amplia y comprensiva de las distintas situaciones que se pueden plantear. La adaptación del PGC a las S.A. Deportivas, considera los bienes cedidos en uso como elementos patrimoniales destinados a servir de forma duradera a la actividad de la entidad, que permiten desarrollar la actividad propia. La letra j) de la Norma de Valoración 5ª, incluida en la Parte V de la adaptación del PGC, califica los importes destinados a realizar “inversiones” sobre terrenos o instalaciones “alquilados, obtenidos por concesiones administrativas o cualquier otro tipo de cesión contractual”, como activos inmateriales, de forma que su amortización se realizará atendiendo a la vida del contrato, o la del elemento patrimonial, si fuese menor.

Debe analizarse si podría aplicarse el criterio indicado con carácter general. Desde la racionalidad económica, una entidad “invertirá” en un inmueble cedido siempre que mediante la utilización de estas “inversiones” obtenga ingresos suficientes para su recuperación. Habrá que valorar si el volumen de inversiones realizadas por el cesionario en un local cedido y que quedan definitivamente incorporadas a aquél, son significativas desde un punto de vista cuantitativo y cualitativo respecto a la actividad de la entidad, de forma que dicho activo se debe recuperar mediante su utilización en el plazo de vida útil que económicamente corresponda; si esto es así, afecta a la calificación de la operación. La inversión que responde al criterio anterior debe calificarse como un activo inmaterial, logrando la adecuada correlación de los ingresos y gastos para obtener el resultado económico de la actividad. La amortización del indicado activo deberá realizarse en el período del contrato o en el plazo de vida útil estimado del activo, si éste fuera menor. El plazo del contrato deberá tomar en cuenta el tiempo en que se va a mantener a través de las sucesivas prórrogas. Una estimación racional de este período habrá de atender a los mismos parámetros que se tienen en cuenta para considerar dicho activo, en particular deberá tenerse presente la vida útil de ese elemento patrimonial. En caso de que existiesen dudas sobre la ejecución del acuerdo de cesión se deberá dotar la provisión para riesgos y gastos, por el valor neto contable de las inversiones no recuperables, de forma que la entidad haya imputado a su cuenta de resultados la totalidad de los gastos necesarios para su actividad.

Espero que estas observaciones extraídas de mi práctica profesional - como Economista, Auditor y Consultor - le resulten de utilidad. Formule nuevas consultas para resolver sus dudas. Un atento saludo.