Trámites para adquirir parte de la cesión de un almacén

Hola Miriam: en relación con tu consulta planteada, paso a informarte lo siguiente: en primer lugar, siguiendo la línea establecida por mi compañera de portal Gloria, cuyo criterios comparato, nos plantea la posibilidad de adquirir mediante cesión de uso y construcción pudiendo rehabilitar, realizar tabiques, amueblar, baños, etc, el 90% de un almacén, para destinarlo como oficinas.
Pues bien, para el caso que nos ocupa, nos encontramos con el antíguo contrato de traspaso de local de negocio, anterior a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, entendiéndose con esta ley como arrendamiento para uso distinto del de vivienda, a saber:
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2.En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Artículo 4. Régimen aplicable
1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a los dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4.La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Así, pues, de estas premisas y, en concreto, de lo referido en el apartado 3 del art. 4 antes referido, el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda que debéis formalizar por escrito conllevará los siguientes trámites:
-Se regirá respecto al contenido contractual por los arts. 29 a 35 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre. con las siguientes menciones aplicables al caso expuesto, tratándose el arrendatario de una persona jurídica, es decir, la entidad Los tres Árcangeles, no una persona física:
-El adquirente de la finca arrendada, en este caso, la entidad Los tres Arcángeles, quedará subrogada en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
-Será de aplicación a este tipo de arrendamiento para uso distinto del de vivienda lo dispuesto para la conservación de vivienda, obras mejora , obras del arrendatario, habitabilidad de la

vivienda y la elevación de rentas por mejoras. establecido para los arrendamientos de vivienda.
-El derecho de adquisición de preferente es también de aplicación a los arrendamientos de uso distinto al de vivienda.
-Cesión del contrato y subarriendo con estos requisitos:
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
-El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
-En cuanto a la forma que debéis dar al contrato privado, la misma viene referida en el art. 37 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre:
El contrato de arrendamiento podrá celebrarse de forma verbal o por escrito, siendo aconsejable celebrarlo de esta última forma a fin de evitar problemas futuros. Los contratos por escrito podrán formalizarse mediante documento privados o en escritura pública ante Notario.
-Los contratos de arrendamiento de locales de negocio, a resultas del art. 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, llevarán consigo el depósito, por parte del arrendatario, de una fianza equivalente a dos mensualidades de renta. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
-La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
- El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
- Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
-En cuanto a la duración de la cesión contractual, al encontrarnos con un arrendamiento distinto al de uso de vivienda, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, no establece un plazo de duración determinada, ni la obligatoriedad de prórroga alguna, por lo que deberá intentar pactarse una duración lo más extensa posible, sobre todo si os comprometéis a realizar las obras de adecuación del local a la actividad de negocio que va a desempeñar puesto que, si una vez transcurrido el plazo de duración, el arrendador no quiere prorrogar la misma, tendríais que abandonar el inmueble, sin perjuicio de la posible indemnización que pueda obtener al efecto.

Por consiguiente, si partimos de los trámites expuestos, teniendo en cuenta lo que refiere mi compañera Gloria respecto a la contabilidad, a efectos de solicitar financiación y subvenciones para obras, habrá que estar a lo dispuesto en la convocatoria de la Administación Pública que haya publicado una ayuda o subvención para tal finalidad, no pudiendo darse una respuesta de carácter global al respecto. Un ejemplo, estimada Myriam, lo puedes tener en la convocatoria de Subvenciones destinadas a la reforma, ampliación, construcción y equipamiento de escuelas infantiles por la iniciativa privada. 2008 de la Comunidad Autónoma de Madrid, Ayudas destinadas a fomentar la creación de plazas de escuelas infantiles en el municipio de Madrid mediante la reforma, ampliación, construcción y/o equipamiento en locales, solares o edificios aportados por los solicitantes para escolarizar a niños y niñas de la etapa de 0 a 3 años de Educación Infantil.
Órgano gestor
Área de Gobierno de Familia y Servicios Sociales del Ayuntamiento de Madrid, a través de la Dirección General de Educación y Juventud.
Requisitos
Proyecto subvencionables
Reforma, ampliación y/o equipamiento de locales, instalaciones o edificios para su uso como Escuela Infantil en la etapa de 0 a 3 años.
Construcción de Escuelas Infantiles de nueva planta y/o su equipamiento para la primera etapa de 0 a 3 años.
Se excluirán aquéllos proyectos que no creen o incrementen nuevas plazas de educación infantil de 0-3 años.
Requisitos de las entidades solicitantes

Podrán participar las personas físicas o jurídicas, españolas o extranjeras, que tengan plena capacidad de obrar y cuya actividad o finalidad tenga relación directa con el objeto de dicha Convocatoria y que acrediten debidamente disponer de una organización con elementos personales y materiales suficientes para desarrollar el objeto de la Convocatoria y capacidad suficiente para gestionar el primer ciclo de 0 a 3 años de Educación Infantil
No podrán obtener la condición de beneficiarios
Las personas o entidades en quienes concurra alguna de las circunstancias señaladas en el artículo 13.2 de la Ley General de Subvenciones, las asociaciones incursas en las causas de prohibición previstas en los apartados 5 y 6 del artículo 4 de la Ley Orgánica 1/2002, de 22 de marzo, reguladora del Derecho de Asociación, en adelante LODA, o respecto de las que se hubiera suspendido el procedimiento administrativo de inscripción, por encontrarse indicios racionales de ilicitud penal, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 30.4 de la LODA, en tanto no recaiga resolución judicial firme en cuya virtud pueda practicarse la inscripción en el correspondiente registro.
Las personas físicas o jurídicas que resulten beneficiarias, en el mismo ejercicio, de subvenciones o ayudas para la misma finalidad procedentes del Excmo. Ayuntamiento de Madrid.
Inscripción - Solicitud
Fecha: durante 40 días naturales, a contar desde el día siguiente al de la publicación de la Convocatoria en el Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid (BOAM núm 5800 de 24 marzo 2008). Los impresos de solicitud se pueden obtener en esta misma página en el enlace de documentación asociada.
Lugar: Oficinas Municipales de Registro
Importe
La subvención propuesta, en función de la puntuación obtenida, alcanzará como máximo, el 40% de la inversión a realizar para la reforma, ampliación, construcción y/o equipamiento, según el presupuesto del proyecto de obras y equipamiento presentado.
Documentación
Documentación general
Impreso de solicitud.
Acreditación de la capacidad legal de la persona firmante de la solicitud de subvención.
Si el solicitante fuera persona jurídica, las escrituras de constitución o modificación, en su caso, inscritas en el Registro Mercantil, cuando este requisito fuere exigible conforme a la legislación que le sea aplicable. Si no lo fuera, la escritura o documento de constitución, estatutos o acta fundacional en el que consten las normas por las que se regula su actividad, inscritos, en su caso, en los correspondientes Registros Oficiales. Los que representen a la persona jurídica deberán acompañar, también, escritura de poder debidamente bastanteada por un letrado de la Dirección General de la Asesoría Jurídica del Ayuntamiento de Madrid, a cuyo efecto los poderes y documentos acreditativos de la personalidad serán presentados previamente en dicha unidad (calle Montalbán, 1) con una antelación mínima e 72 horas, todo ello en original y copia. Igualmente, deberá presentar original y fotocopia del documento nacional de identidad de la persona a cuyo favor se otorgó el apoderamiento o representación.
Original y copia de la Tarjeta de Identificación Fiscal y DNI.
Acreditación de la titularidad de la Escuela Infantil, de la propiedad del terreno, local o edificaciones en los que se construirá o ubicará la Escuela Infantil o el derecho a su utilización por un periodo no inferior a 10 años, documentalmente justificada.

En el caso de que los interesados aporten contrato de arrendamiento, acreditación de la propiedad del terreno, local o edificación por parte del arrendador.
Asimismo, la documentación aportada deberá incluir la referencia catastral del terreno, local o edificación.
En el caso de proyectos de reforma o ampliación de Escuelas Infantiles en funcionamiento, la fotocopia compulsada de la licencia de primera ocupación y funcionamiento.
En el caso de proyectos de construcción, reforma o ampliación no iniciados al término del plazo de presentación de solicitudes, deberán presentar solicitud de la correspondiente licencia de obras.
En el caso de proyectos ya iniciados, deberán presentar la correspondiente licencia de obras.
Documentación urbanística suficiente que acredite la posibilidad de ejecutar el proyecto de escuela infantil en el terreno, local o edificación presentado a la convocatoria (uso necesario: dotacional ).
Datos bancarios en el modelo “T “ de “Alta de Pago por Transferencia”, que se recogerá en el Departamento de Centros y Programas Educativos (C/ Ortega y Gasset nº 100, 2ª planta), modelo que también podrá ser descargado en la página web municipal www.munimadrid.es .
Una vez resulte propuesto como beneficiario, acreditación de estar al corriente de las obligaciones tributarias y de la Seguridad Social, mediante certificados expedidos por el Ministerio de Hacienda y la Tesorería General de la Seguridad Social. Las solicitudes que no tengan residencia fiscal en territorio español, deberán presentar certificado de residencia fiscal por las autoridades competentes de su país de residencia
Para consultar documentación específica, ver las Bases de la Convocatoria en Información relacionada.
Fundamento Legal
Decreto de 13 marzo 2008. BOAM Núm. 5800 de 24 marzo 2008
Quedando a tu entera disposición para duda sobre esta consulta o de cualquier otra índole, recibes un cordial saludo.
Rafael Pérez Castillo.
rperezcastillo@gmail.com