¿Debemos considerar la nuda propiedad de la vivienda como donación o como pago anticipado?

Es una consulta muy interesante y que se sale de lo habitual.
Por un lado, según yo entiendo; tiene carácter de reintegrable, ya que a la finalización del contrato (por falleciemiento por ejemplo) habrá que recalcular la deuda pendiente. Para dicho cálculo habrá que tener en cuenta, por un lado el valor del piso en su momento, y por otro el valor de todas las cuotas pendientes.
Por otro lado, existe contraprestación.
Por todo ello, parece claro que una donación NO es.

Contablemente, ¿cómo contabilizarlo?. probablemente existirán otras maneras, pero yo te voy a proponer una de ellas, que a mi entender puede ser válida.

Por el valor actual del piso a la cuenta 171. Deudas a largo plazo. Mensualmente, se emitirá la factura de la residencia a la 72. Estas cantidades irán compensando mes a mes la cuenta 171. El funcionamiento de la cuenta 171 será similar a las de los préstamo.

Me imagino que seguirá habiendo lagunas, por lo que sigo a vuestra disposición.

Un saludo
Jose Luis

Emilio,

sin mirar lo que pueda haber dicho la Agencia Tributaria sobre este tema y creo que hay que estar al contrato que se firme.

Un donación es a título gratuito lo que no es vuestro caso. Lo que estais haciendo yo creo que es una operación financiera.
Una posibilidad sería que a cambio de la propiedad del inmueble suscribierais un seguro por el que la compañía de seguros abonara una renta vitalicia que cubriría el pago de la residencia. De esta forma, al intervenir una compañía de seguros, se garantiza el pago de la deuda, y la valoración del piso y de la pensión vitalicia se hace con criterios profesionales.
También puede ser una operación mixta, parte una donación y parte una compraventa si valoración de la pensión vitalicia, calculada con los criterios actuariales de las compañias de seguros, es muy baja con relación al valor de la vivienda.
Hacer esta operación entre el residente y la residencia sin más creo que os puede traer problemas no solo fiscales.
Saludos,

Tal como expones la operación, clarísimamente es una venta de la nuda propiedad del inmueble, materializándose el pago con la compensación de las cuotas mensuales que deba satisfacer el residente. Siendo esto así, las consecuencias fiscales y contables serán las propias de una compraventa: la operación devengará ITP (con la posibilidad de exención para la Fundación si estuviera acogida al régimen fiscal especial de la Ley 49/2002) y al transmitente se le generará una variación patrimonial que deberá declarar en su IRPF. Por lo que respecta a su contabilización, el inmueble se contabilizará en su correspondiente cuenta de activo (210 y 211) con abono a la correspondiente cuenta de proveedores de inmovilizado; esta cuenta se irá dando de baja con arreglo al devengo y cancelación de las correspondientes cuotas mensuales del residente.

Ahora bien, lo anterior podría obviarse si en la escritura de transmisión, en lugar de calificar la operación como compraventa, se califica como donación (sin hacer ninguna referencia a la contrapestación por la compensación de las cuotas del residente), en cuyo caso las consecuencias fiscales y contables serían distintas. En este caso la operación de adquisición de la nuda propiedad del inmueble por donación debería desligarse de la contabilización de los ingresos que se devenguen por las cuotas mensuales del residente. La deuda que el residente genera por esas cuotas mensuales, y que en la práctica no va a pagar, debéis determinar como se dará de baja en vuestra contabilidad.

A los efectos anteriores debemos tener en cuenta uno de los principios generales de la Ley General Tributaria, en cuanto a que los hechos económicos se calificarán con arreglo a su verdadera naturaleza jurídica, con independencia del nombre y la forma que le den los intervinientes.

Según entiendo.

Juan González Martín-Palomino.

Atención a las donaciones, porque en la pregunta no se dice si hay herederos, y las donaciones pueden ser reversibles y encontraros con un problema.
Me parece correcta la opinión de Valentín. Esto se parece mucho a la “Hipoteca Inversa”, es decir un banco o compañía de seguros se hace propietario de un inmueble, que sique ocupando su propietario actual a cambio de una renta periódica y vitalicia. Se fija el precio y el interés y, de acuerdo con las tablas actuariales, el importe de la renta; dependiendo del momento del fallecimiento, los herederos pueden deshacer esa hipoteca compensando al banco o a la compañía de seguros por la parte pagada, es decir que tienen derecho a la parte no consumida de esa renta. Es mucho más complejo, pero la idea general es esa.
Creo que hacerlo como una venta con pago aplazado, que en el fondo es como se plantea, implica, además de la papelería, otras cuestiones no menores: ¿Durante cuánto tiempo se pagará? ¿Qué sucede si el propietario actual fallece al poco tiempo de formalizada la venta? ¿Quién garantiza la existencia de la residencia y por tanto la prestación del servicio? Hecho así tiene efectos contables y fiscales para las dos partes durante toda la vigencia de la renta.
Habría que conocer la edad y estado físico del propietario, el valor de la vivienda y el precio de al residencia.
Hay otras figuras como la “Renta Vitalicia Gratuita” y el “Vitalicio”, pero casi mejor consulta con un abogado, porque esto requiere un desarrollo más elaborado y específico.
En mi opinión lo más sencillo es la venta a un tercero, el cobro total y que su importe se consigne en una cuenta a su nombre sobre la que la Residencia gire los recibos.

Magnífico debate. Podríamos seguir opinando durante mucho tiempo, y con diferentes alternativas y todas admisibles en derecho.

Creo que se las partes deben de simplificar la operación y que quede en todos sus aspectos reflejados en escritura pública, para evitar que la Administración Tributaria intervenga.

No quiero verter ninguna otra opinión pues no enriquecerían las de los anteriores compañeros. Lo que si quiero significar es su gran nivel profesional que demuestran con sus respuestas.

Tal vez debíamos haber empezado por esto. Pues tú estás dando la respuesta: el tratamiento fiscal y contable es el de una donación y tendréis que ver como tratáis el tema de las cuotas que no se pagan.

Saludos.

Juan González Martín-Palomino.