¿Cómo contabilizar un piso que nos han donado? ¿y su reforma y posterior venta?

Paz:
Primera parte, donacion recibida. Tienes que hacerle un ceritificado de donacion en especie y declararle en su momento en el 182.

Para que el donante pueda deducir la donacion debereis estar acogidos al regimen fiscal especial para entidades sin animo de lucro.

El problema, lo tenemos a la hora de valorar la donación es especie. Me imagino que el piso no será nuevo. Segun la ley tenemos que valorar el piso a su valor razonable que en este caso concreto sería su valor a precio de mercado.
Entiendo que sería necesario para su valoracion un perito o un tasador independiente que diera valor al piso recibido.

Un saludo
Jose Luis

Efectivamente, contabilizarás el piso como una donación por su valor venal, que será el que haya consignado en la escritura de donación. Lógicamente, lo contabilizarás utilizando la correspondiente cuenta de inmovilizado material contra una cuenta del grupo 7 de donativos.

Lógicamente, el piso, como inmovilizado material, es un bien amortizable. Los gastos de reforma, si los activas y no son gastos del ejercicio, igualmente se amortizan.

Cuando se venda, deberéis calcular la ganancia o pérdida que os provoca la enajenación del piso, que será, en términos generales, la diferencia entre, por un lado, el valor de donación (más las mejoras) menos la amortización, y por otro, el valor de venta. Esta ganancia o pérdida deberá reflejarse en contabilidad e, igualmente, deberá reflejarse en la declaración del Impuesto sobre Sociedades que deberá presentar vuestra entidad, además de reflejar el donativo en el modelo 182 (dando por supuesto que estáis acogidos al régimen fiscal especial de la Ley 49/2002).

Saludos.

Juan González Martín-Palomino.

Paz:
Segunda parte, el propio bien, el piso recibido.

Es posible contabilizarlo como inmovilizado, aumentando su valor por medio de las reparaciones. Al 31 de diciembre, se amortiza. En el momento de la venta se calculará el precio de venta menos el valor neto contable del bien, y esa diferencia irá beneficio (o pérdida) en venta de inmovilizados.

Yo pienso que es mas correcto entenderlo como un elemento para la venta. Al recibir la donación, lo activamos como existencias. Las reparaciones las contabilizamos como gastos durante el ejercicio, pero al 31 de diciembre las anulamos via variacion de existencias. En su venta, diferencia entre la valor de venta y valor de la existencia.

Como ves las dos maneras son economicamente iguales. Yo creo que es mas correcto activarlo como existencias ya que es un bien para la venta no es un inmovilizado.

Un saludo
Jose Luis

Comparto la opinión de José Luis, considerándolo como un activo no corriente mantenido para su venta, ya que ese es el propósito inicial y final del bien.

No comparto lo que dice Juan. El bien no debe ser contabilizado por su valor venal si no por su valor razonable y que como bien explica José Luis, se determina mediante tasación pericial certificada.

Llegado el momento de la venta el superavit o pérdida del elemento no se notifica a Hacienda ya que son circunstancias ajenas al donante. Por ejemplo podemos hacer una mala venta a un precio por debajo del mercado porque no seamos capaces de colocarlo y precisemos el dinero, o bien, podemos haberle incorporado tales mejoras que dispare su precio y aquí el donante no interviene y esa ajeno a las mismas. Es por esto por lo que el valor de donación debe determinarse a su valor razonable y no a su valor de escrituras.

Salvo mejor opinión.

Saludos.-

En relación con lo que manifiesta Manuel, debo señalar lo siguiente:

- Por “valor venal” se entiende “el valor de un bien que determina o tasa un perito tras efectuar el pertinente estudio de mercado y verificar antigüedad y estado de uso del bien objeto de tasación”.

Por lo tanto, cuando digo que contabilizaremos el piso por el valor venal que hayamos hecho constar en la escritura pública, no estoy diciendo otra cosa que lo debemos contabilizar por su valor real, por su valor de mercado, que lo podemos determinar mediante tasación pericial o de cualquier otra forma adecuada. Lo que no tendría el más mínimo sentido es consignar en la escritura pública un valor del inmueble que no sea el real o de mercado, obtenido mediante tasación de técnico o por cualquier otra fórmula válida.

- Me llama la atención que Manuel diga que el superávit o la pérdida como consecuencia de la venta no se notifica a Hacienda, pues ese hecho imponible (el beneficio o pérdida derivada de la enajenación del inmueble, lo hayamos contabilizado como inmovilizado o como existencias) SIEMPRE SE DEBERÁ DECLARAR EN EL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES DE LA ENTIDAD VENDEDORA, incluso en el caso de una entidad parcialmente exenta no acogida a la Ley 49/2002 que no tuviera obligación de presentar declaración del Impuesto sobre Sociedades, por esta enajenación estaría obligada en todo caso a presentar la citada declaración. En el caso de entidades acogidas a la Ley 49/2002, damos por supuesto que en todo caso están obligadas a presentar la citada declaracion y, en el caso que nos ocupa, lógicamente tendrán que reflejar en la misma el resultado de la enajenación del inmueble, repito, se haya contabilizado como inmovilizado o como existencias.

Saludos.

Juan González Martín-Palomino.

Estimado Juan:

Paso a explicar mi matización:

Estoy de acuerdo con la definición que hace Juan de lo que es el valor venal, ahora bien, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos:

El valor venal era una valoración que se establecía en el antiguo Plan General de Contabilidad actualmente derogado.

Desde la entrada en vigor del Nuevo Plan en el 2008 dicha valoración no forma parte de los criterios para registrar a los activos. El RD 1514/2007 del Nuevo Plan General de Contabilidad, establece en su Segunda Parte las normas de registro y valoración.

Así si acudimos a la norma 7ª Activos no corrientes y grupos enajenables de elementos, mantenidos para la venta, establece que:

[...]
Los activos no corrientes mantenidos para la venta se
valorarán en el momento de su clasificación en esta categoría, por el menor de los dos importes siguientes: su
valor contable y su valor razonable menos los costes de
venta.

Para la determinación del valor contable en el
momento de la reclasificación, se determinará el deterioro
del valor en ese momento y se registrará, si procede,
una corrección valorativa por deterioro de ese activo.

Mientras un activo se clasifique como no corriente
mantenido para la venta, no se amortizará, debiendo
dotarse las oportunas correcciones valorativas de forma
que el valor contable no exceda el valor razonable menos
los costes de venta.
[...]

En consecuencia tendremos que hablar siempre del valor razonable o valor contable, pero no valor venal, y es por esto mi matiz.

Sobre la declaración en Hacienda o bien yo no me he explicado con claridad o bien no he entendido correctamente la pregunta.

A mi entender la consultante plantea si el incremento o pérdida de la enajenación debe comunicarse a Hacienda como un incremento o disminución de dicha donación y es a lo que estoy respondiendo ya que Paz habla de qué debe hacer con el modelo 182.

Es por eso por lo que digo que no hay que declararlo ya que es una situación ajena al donante. No he entrado en ningún momento a valorar nada del Impuesto de Sociedades ya que la consultante no pregunta por este asunto.

No obstante aclararé que las entidades acogidas a la Ley 49/2002 no tributarán por los rendimientos en la enajenación de los elementos de su patrimonio (Art 6 párrafo 3)
Rentas Exentas:
[...]
“Art. 3 Las derivadas de adquisiciones o de transmisiones, por cualquier título, de bienes o derechos, incluidas las obtenidas con ocasión de la disolución y liquidación de la entidad.”
[...]

Obviamente con independencia de que dicho rendimiento figure en la cuenta de explotación correspondiente.

Espero haber aclarado mi aportación.

Un saludo.-

Bien, pero en todo caso la renta generada como consecuenia de la transmisión del inmueble deberá declararse en el Impuesto sobre Sociedades, aunque la misma esté exenta si la entidad por la que consulta Paz está acogida al régimen fiscal especial de la Ley 49/2002 (si no lo está esa renta no estará exenta). Esa renta formará parte del resultado contable que se declarará en el Impuesto sobre Sociedades, si bien en el supuesto de que esté exenta, se realizarán los oportunos ajustes en la propia declaración del Impuesto sobre Sociedades hasta obtener la base imponible.

Por otro lado, en relación con la posible exención de la renta generada por la transmisión del inmueble, repito si la entidad está acogida al régimien fiscal especial de la Ley 49/2002, considero que, aunque contablemente pudiera ser correcto, no es conveniente contabilizar el inmueble como existencias pues podemos correr el riesgo de que la Administración Tributaria nos diga, con más o menos razón, que la renta generada por su transmisión tiene la consideración de renta procedente de una explotación económica (en cuyo caso no pudiera gozar de exención, aún para entidades acogidas a la Ley 49/2002).

Tal vez estemos introduciendo demasiados matices, que son buenos siempre que no acabemos confundiendo a la consultante.

De nuevo, saludos.

Juan González Martín-Palomino.

Por supuesto Juan que el rendimiento derivado de la transmisión lógicamente deberá formar parte del IS por cuanto figurarán en la cuenta de resultados.

Sobre el criterio de contabilizar dicho elemento, el problema es que no podemos contabilizar según nuestro razonamiento si no de acuerdo a lo que establecen las normas contables, esto creo que todos lo entendemos y si no aplicamos las reglas de valoración establecidas en el RD 1514/2007 deberemos justificar en la memoria por qué motivo no lo hacemos.

En mi opinión, si nos toca explicarle a Hacienda el origen y aplicación de dichas existencias y rendimientos lo tendremos que hacer pero la contabilidad debe recoger la imagen fiel del patrimonio de acuerdo a lo que establecen sus propias normas de desarrollo.

Considerar un elemento que no tiene la finalidad de formar parte de la estructura fija de la entidad como un Activo No corriente deriva entre otras cosas a que la entidad deba amortizar dicho bien, lo cual no es razonable si tiene la intención de transmitirlo a corto plazo.

Las propias normas de registro y valoración así lo indican que dichos activos no serán amortizables cuando tengan esta calificación, con lo cual estaríamos incurriendo en unos gastos de amortización que además reducirán los resultados a la entidad.

Aunque coincido contigo que el tema del IS se desvía del principal asunto consultado por Paz, no te preocupes porque la conozco personalmente y se que no se confunde fácilmente….

Un saludo.-

Buenos dias,
El debate me parece muy interesante. Solo por aclarar algunas cosas:
1) si estamos acogidos al régimen fiscal especial de la Ley 49/2002, por lo que entiendo que la renta generada en el caso de venta del inmueble estará exenta(segun comenta Manuel), aunque por supuesto tengamos que presentar la declaracion (como siempre) e incluyamos ese importe en la base imponible.
2) Lo relativo al 182 me queda claro.
3) El valor asignado al inmueble viene recogido en las escrituras de donacion y se basa en un documento oficial que recoge el “valor de bienes inmuebles urbanos por precios medios de mercado”, creo que es suficiente, no?. Tambien es verdad que despues de las reformas, su valor subirá. Entonces, habrá que hacer una revalorizacion en el caso de tratar el bien como una existencia, que se verá reflejada a final de año en la variacion de existencias? y si se trata como un inmovilizado esos gastos se sumará al valor inicial del bien?
Muchas gracias a todos por vuestras aportaciones, me estan siendo muy enriquecedoras y aunque veo que es un caso algo complejo vosotros me lo estais aclarando mucho. GRACIAS Manuel por la confianza y un abrazo!!

Bien, pero particularmente prefiero dar las explicaciones que sean necesarias en la memoria que correr el riesgo de que me pudiera discutir la Agencia Tributaria la exención; por otro lado, la intención de vender en el caso que nos ocupa es algo totalmente subjetivo, personal e interno (no como pudiera ser el caso de una empresa inmobiliaria o constructora) y no creo que tengamos que ser tan “papistas” como para elegir una contabilización que pudiera perjudicarnos.

En fin, cada uno tenemos nuestra opinión.

Saludos.

Juan González.

Lo siento, creo que se ha cruzado mi última intervención con la de Paz.

En relación con las últimas cuestiones planteadas por Paz, considero lo siguiente:

- Efectivamente, la renta está exenta al estar acogidos al régimen fiscal especial de la Ley 49/2002, concretamente según establece el punto 3 del artículo 6 de la citada disposición: “Las derivadas de adquisiciones o de transmisiones, por cualquier título, de bienes o derechos, incluidas las obtenidas con ocasión de la disolución y liquidación de la entidad”.

- Entiendo que, efectivamente, es suficiente y totalmente práctico, tomar como valor el consignado en la escritura de donación.

- Si lo hemos contabilizado como inmovilizado, el valor de las reformas (siempre que no sea gasto del ejercicio) aumentará su valor de adquisición; si se trata como existencias, lógicamente deberemos variar su valoración inicial.

Según entiendo.

Saludos.

Juan González.

Estimado Juan:

Es más que evidente que tenemos opiniones distintas.

Y es por eso por lo que en mi opinión no se trata de optar por una contabilización u otra.

Me llama la atención que afirmes esto. La contabilidad debe ser la que es y se debe realizar de acuerdo a las normas de registro y contabilización, de las resoluciones del ICAC y de las normas que la desarrollan.

Obviamente nos podemos equivocar a la hora de interpretar una determinada operación, nos podemos equivocar a la hora de aplicar un criterio, pero contabilizar algo de manera subjetiva e intencionada cuando la norma especifica claramente otra me parece que es una mala praxis (esta es mi opinión y respeto la tuya).

Dices que mantener o no para la venta un inmovilizado es una cuestión subjetiva y personal. Por supuesto que lo es, pero en el caso que se consulta, existe una intencionalidad clara y manifiesta de reparar el bien y venderlo, por lo cual todo lo demás en mi opinión sobra.

Por otra parte cuando las cosas se hacen con un criterio, y un razonamiento y de acuerdo a lo que establecen las normas, no hay que tener miedo a Hacienda, en mi opinión es justo al contrario. No sé que pintan aquí constructoras e inmobiliarias…

Por mi parte cierro este debate a dos.

Hay quedan el RD 1514/2007 la Ley 49/2002 y el RDL 4/2004 del IS. Cada cual que saque sus propias conclusiones.

Siempre es un placer departir con vosotros.

Un saludo.-